Warum die Immobilienpreise in Schaffhausen tief sind
Der Bericht «Immo Monitoring» 2023 von Wüest Partner zeigt: In Schaffhausen sind die Preise für Wohneigentum im schweizweiten Vergleich tief. Wir gehen mit Studienautor Robert Weinert auf Ursachenforschung und wagen eine Prognose für die künftige Preisentwicklung.
In der Schweiz ist bekanntlich alles von Kanton zu Kanton verschieden. Diese Grundregel gilt auch für die Preise von Wohneigentum. Das renommierte Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Wüest Partner hat für den Zeitraum von 1985 bis 2021 für das ganze Land die Preisentwicklungen untersucht und dabei überprüft, wie sich Markt- und Fundamentalbewertung unterscheiden. Wo also eine Immobilienblase lauert und wo nicht (siehe Box). Im Vergleich der Kantone zeigt sich ein spannendes Bild – und Schaffhausen spielt in der Betrachtung eine wichtige Rolle.
Tiefere Steigerungsraten
Die höchste Überbewertung von Einfamilienhäusern findet sich beispielsweise im Kanton Appenzell Innerrhoden, während die Marktwerte etwa in Basel-Stadt eher zu tief liegen. Bei den Eigentumswohnungen führt Genf die Spitze bei der Bewertung an, Schaffhausen bildet mit Appenzell Ausserrhoden das Schlusslicht und gilt als am stärksten unterbewertet. Warum ist das so?
Robert Weinert: Im Kanton Schaffhausen hat sich die Wirtschaft grundsätzlich sehr ähnlich wie im Schweizer Schnitt entwickelt. Die Bevölkerungszahlen haben allerdings unterdurchschnittlich zugenommen. Auch der Anstieg der Wohneigentumspreise lag seit 1985 unter dem Schweizer Schnitt: Die Preise für Eigentumswohnungen nahmen in Schaffhausen um 115 Prozent, im Schweizer Schnitt um 152 Prozent zu. Bei den Einfamilienhäusern präsentiert sich ein ganz ähnliches Bild: Schaffhausen verzeichnete eine Zunahme von 114 Prozent, schweizweit lag diese bei 150 Prozent.
Zinsanstieg mit weniger Einfluss
Aufgrund der aktuellen Veränderung der Zinslage stellt sich nun die Frage, in welchen Kantonen diese besonders stark spürbar werden. Der Bericht von Wüest Partner prognostiziert, dass sich bei Einfamilienhäusern die steigenden Zinsen besonders stark in Genf bemerkbar machen dürften. Auch bei den Eigentumswohnungen liegen die Spitzenreiter mit Genf, Neuenburg und Waadt in der Westschweiz. Und wie lautet die Einschätzung für den Kanton Schaffhausen?
Robert Weinert: Die Zinsanstiege dürften im Kanton Schaffhausen einen weniger starken Einfluss auf die Preisentwicklungen für Wohneigentum haben als im Schweizer Schnitt. So nimmt die Preisveränderung bei Schaffhauser Einfamilienhäusern um 0.6 Prozentpunkte ab, wenn die Hypothekarzinsen um ein Prozentpunkt steigen (Schweizer Schnitt: -0.72 Prozentpunkte). Bei den Eigentumswohnungen wirkt sich ein Zinsanstieg von einem Prozentpunkt mit -0.59 Prozentpunkten aus (Schweizer Schnitt: -0.67 Prozentpunkte).
Auf das passende Objekt kommt es an
Bleibt die Frage, was das nun alles für den Otto-Normalimmobilienbesitzer oder die, die es noch werden wollen, bedeutet.
Robert Weinert: Bei einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung ist bei Wohneigentum kein Preiszerfall zu erwarten. Allerdings liegen die Finanzierungskosten nun deutlich höher als noch vor einem Jahr. Je nach Haushaltsbudget und nach Lebensziel (beispielsweise längerfristiges Wohnen in den eigenen vier Wänden) kann der Kauf von Wohneigentum aber auch zum jetzigen Zeitpunkt Sinn machen, wenn man das passende Objekt gefunden hat.
Dr. oec. HSG Robert Weinert ist Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. Co-Autorin der Studie ist Dr. Corinne Dubois, Senior Researcher.
